Cette classe d’actifs dispose de nombreux atouts pour les investisseurs institutionnels intéressés par des placements de longue durée alliant excellente visibilité et rendement compétitif.
Si la visibilité d’un placement est un critère déterminant dans le choix d’un investissement, l’immobilier gouvernemental présente dès lors des caractéristiques attractives pour les investisseurs en quête de diversification, de sécurité et de rendement. Classe d’actifs méconnue de trop nombreux investisseurs institutionnels, le parc immobilier loué par les gouvernements recèle plusieurs avantages: qualité de crédit des locataires souverains, durée ferme des baux plus longue que celle des locataires de type ‘corporate’ (en moyenne supérieurs à quinze ans) ainsi qu’un rendement attrayant par rapport à l’immobilier commercial classique. Pour les investisseurs souhaitant diversifier leurs placements immobiliers sur un marché peu cyclique, l’immobilier gouvernemental est une cible particulièrement adaptée.
Ce marché reste relativement fragmenté à l’échelle paneuropéenne, d’un point de vue tant utilisateur (chaque pays disposant d’une agence en charge des affaires immobilières) qu’investisseur puisqu’à ce jour, il n’existe pas de stratégie paneuropéenne dédiée à cette classe d’actifs. C’est en cela qu’il présente des opportunités d’investissement attractives pour peu que l’on en ait les capacités et l’accès. Il est par ailleurs possible de gagner en diversification et en stabilité en se concentrant sur des pays bien notés comme la France et la Belgique (AA), ou encore l’Allemagne, le Luxembourg et les Pays-Bas (AAA), et dont les notations n’ont pas vocation à évoluer de manière significative à moyen terme. En outre, la réduction prévisible de l’endettement public, après l’augmentation spectaculaire des ratios dette/PIB en 2020, devrait pousser les Etats à accélérer leurs cessions d’actifs immobiliers au cours des prochaines années, soit autant d’opportunités d’investissement.
Un renouvellement des baux plus fréquent
Non seulement l’indexation des baux sur l’inflation sécurise les revenus futurs de l’investisseur en cas de hausse généralisée des prix, mais l’immobilier gouvernemental offre aussi et surtout de la stabilité quant à la nature même du locataire. Là où les restructurations et les déménagements pèsent sur les bailleurs commerciaux, l’impact est moindre dans l’immobilier gouvernemental. Si la hausse des prix des terrains et des coûts de la construction pousse les gouvernements à optimiser leurs coûts, les exigences spécifiques en matière de construction, les processus de validation plus longs que dans le privé, ainsi que les contraintes liées à la sécurisation des sites ont plutôt tendance à décourager les velléités de déménagement des administrations. Ainsi, la probabilité de renouvellement d’un bail gouvernemental reste en moyenne plus élevée que celle d’un bail commercial classique. De la même manière, les projets de réduction de la surface allouée à chaque collaborateur – observés au sein de plus en plus d’entreprises privées qui généralisent le télétravail – devraient moins toucher les administrations. Celles-ci sont soumises à des contraintes rendant parfois plus difficilement compatible le travail à distance des agents de l’Etat.
L’immobilier gouvernemental reste une classe d’actifs de niche et spécifique qui mérite d’être rendue accessible pour les investisseurs intéressés par ces placements immobiliers, dont les qualités sont indéniables en cette période de regain de volatilité et d’incertitude sur les marchés.
Pierre Escande