Seit 2022 und dem Ende der Niedrigzinsphase in Europa hat im Immobiliensektor eine erhebliche Neubewertung stattgefunden. Die Renditen sind stark gestiegen, während das Transaktionsvolumen und die Vermögenswerte zurückgegangen sind.
Zusammenfassung
- Ein neuer Immobilienzyklus: Von der Renditekompression zum Ertragswachstum
Höhere Zinsen, Inflationsdruck und geopolitische Unsicherheiten haben zu einer erheblichen Neubewertung von Immobilien geführt, die sich in höheren Renditen, geringeren Transaktionsvolumina und sinkenden Vermögenswerten niederschlägt. - Die Grenzen traditioneller Core-Immobilien
Traditionelle Core-Immobilien bieten nur begrenztes Wertsteigerungspotenzial, da erhöhte Langfristzinsen die Wahrscheinlichkeit einer nachhaltigen Erholung durch Renditekompression verringern. - Operative Immobilien: Wertschöpfung über die Miete
hinaus Operative Immobilien ermöglichen es Anlegern, über die traditionelle Miete hinaus Wert zu schaffen, indem sie die Erträge aus der Immobilie an die Leistung des zugrunde liegenden Unternehmens koppeln und von Preisgestaltung, Auslastung, Dienstleistungen und betrieblicher Effizienz profitieren. - Zielbranchen: strukturelle Nachfrage und operatives Aufwärtspotenzial
Das Modell der operativen Immobilien ist besonders relevant für Branchen, die von einer starken langfristigen Nachfrage getragen werden und bedeutende Chancen für ein aktives Management sowie die Generierung zusätzlicher Erlöse bieten. - Umgang mit Komplexität: Wesentliche Risiken und Strategien
zur Risikominderung Obwohl operative Immobilien höhere Renditepotenziale bieten können, erfordern sie fundiertes Fachwissen, hohe Servicestandards, effektive operative Partner und ein sorgfältiges Management der operativen Risiken. - Investitionen in strukturelles Wachstum
Disziplinierte Due-Diligence-Prüfungen und attraktive Einstiegspreise können es Investoren ermöglichen, durch Investitionen, Neupositionierung, Umnutzung und betriebliche Verbesserungen Wert aus notleidenden, komplexen oder unterdurchschnittlich performenden Vermögenswerten zu schöpfen.
Ein neuer Immobilienzyklus: von Renditekompression zu Ertragswachstum
Seit 2022 und dem Ende des Umfelds extrem niedriger Zinsen in Europa hat der Immobiliensektor eine erhebliche Neubewertung erfahren. Die Renditen sind stark gestiegen, während das Transaktionsvolumen und die Vermögenswerte gesunken sind.
Hohe Staatsverschuldung und anhaltende Defizite in Europa und den USA haben die Renditen langfristiger Anleihen trotz der von den Zentralbanken eingeleiteten geldpolitischen Lockerung auf einem hohen Niveau gehalten. In jüngster Zeit haben erneuter Inflationsdruck und erhöhte geopolitische Unsicherheit (insbesondere im Nahen Osten) die Vorhersehbarkeit eingeschränkt und sogar Anhebungen der Leitzinsen ausgelöst. Dieses Umfeld dürfte die Immobilienbewertungen mittelfristig weiterhin belasten.
1. Europäische Zentralbank
2. US-Notenbank
Die Grenzen traditioneller Kernimmobilien
Vor diesem Hintergrund bleibt traditionelle Core-Immobilien eine besonders herausfordernde Anlageklasse, die kurz- bis mittelfristig nur begrenztes Wertsteigerungspotenzial bietet. Da Immobilienrenditen in der Regel mit den Renditen langfristiger Anleihen korrelieren, erscheint eine nachhaltige Erholung der Bewertungen durch Renditekompression unwahrscheinlich.
Gleichzeitig führen strukturelle Veränderungen – darunter hybrides Arbeiten, die rasante Entwicklung der künstlichen Intelligenz (KI), das anhaltende Wachstum des E-Commerce und immer strengere ESG¹-Anforderungen – zu einer Neugestaltung der Büro-, Einzelhandels- und Logistiksektoren. Ihr Wandel hat die Diversifizierung der Anlagestrategien in alternative Immobilien-Teilsektoren beschleunigt und damit deren Liquidität erheblich gesteigert.
In diesem schwierigen Marktumfeld erscheint die Investition in Gewerbeimmobilien mit Schwerpunkt auf alternativen Immobilienarten als günstigere Anlagestrategie.
1. Umwelt, Soziales und Unternehmensführung
Operative Immobilien: Wertschöpfung über die Miete hinaus
Operative Immobilien entwickeln sich zu einer zunehmend attraktiven Anlagestrategie. Ihr charakteristisches Merkmal ist die Verknüpfung der Erträge auf Immobilienebene mit der operativen Leistung des zugrunde liegenden Unternehmens.
Anstatt sich ausschließlich auf feste Mieteinnahmen zu verlassen, partizipieren Immobilienbesitzer direkt an der wirtschaftlichen Leistung der Immobilie. Je nach Struktur kann der Investor sowohl die Immobilie als auch das Betreibungsunternehmen besitzen oder kontrollieren oder mit einem spezialisierten Betreiber zusammenarbeiten. Dies ermöglicht es dem Investor, einen größeren Anteil des von der Immobilie generierten Wertes zu erschließen.
Indem sie über das traditionelle Vermieter-Mieter-Modell hinausgehen, können Investoren zusätzliche Einnahmequellen erschließen, die mit der Auslastung, der Preisgestaltung, Zusatzdienstleistungen und betrieblicher Effizienz verbunden sind.
Bei erfolgreicher Umsetzung bietet dieser Ansatz folgende Vorteile:
- Höhere potenzielle Renditen;
- Besseren Schutz vor Inflation;
- eine stärkere Diversifizierung des Portfolios; und
- direkte Beteiligung an der durch die Immobilie generierten Wirtschaftstätigkeit.
Für Anleger mit entsprechendem Fachwissen, den nötigen Ressourcen und geeigneten operativen Partnern kann dies zu einem attraktiveren risikobereinigten Renditeprofil führen.
Zielsektoren: strukturelle Nachfrage und operatives Wachstumspotenzial
Theoretisch lässt sich das Betriebsmodell auf eine breite Palette von Immobiliensektoren anwenden. In der Praxis ist es besonders relevant für Anlageklassen, die durch starke langfristige Nachfragefundamentaldaten gestützt werden und ein bedeutendes Potenzial zur Erzielung zusätzlicher Erträge durch Dienstleistungen und aktives Management bieten, wie zum Beispiel:
1. Luxushotellerie
Die Luxushotellerie ist eines der anschaulichsten Beispiele für das operative Immobilienmodell. Dynamische Preisgestaltung, aktives Ertragsmanagement und direkte Kontrolle über Gewinn und Verlust ermöglichen es den Eigentümern, in vollem Umfang von einem günstigen Marktumfeld zu profitieren und die durch starke operative Leistungen generierten Wertsteigerungen zu nutzen.
2. Hochwertige Mehrfamilienhäuser in
den USA:
Auch im Sektor der luxuriösen Mehrfamilienhäuser in den USA (Wohnimmobilien, die in mehrere Einheiten unter demselben Eigentümer aufgeteilt sind) sehen wir attraktive Chancen. Diese Chancen sind besonders überzeugend in dynamischen Tier-1-Märkten, in denen strukturell ein Angebotsmangel herrscht. Diese Objekte profitieren nicht nur vom Mietwachstum, sondern können durch gut verwaltete Dienstleistungen und Ausstattungsmerkmale zusätzliche Erträge generieren.
1. CAGR: Compound Annual Growth Rate (durchschnittliche jährliche Wachstumsrate)
2. RevPAR: Umsatz pro verfügbarem Zimmer
Umgang mit Komplexität: Wesentliche Risiken und Strategien zu deren Minderung
Dieser Ansatz bringt jedoch zusätzliche Komplexität und Risiken mit sich.
Erstens werden Servicequalität und Kundenerlebnis zu zentralen Faktoren für die finanzielle Performance. Eine erfolgreiche Umsetzung erfordert ein breites Spektrum an Kompetenzen in den Bereichen Betrieb, Marketing, Technologie, Ertragsmanagement und Personalwesen. Die Auswahl des richtigen lokalen Betriebspartners ist daher von entscheidender Bedeutung.
Zweitens gehen höhere potenzielle Renditen zwangsläufig mit einem größeren operativen Risiko einher. Ohne den Schutz eines langfristigen, festen Mietvertrags können operative Leistungsschwächen oder ein Marktrückgang die Rentabilität und den Vermögenswert rasch beeinträchtigen.
Investitionen in strukturelles Wachstum
Diese Risiken lassen sich jedoch durch eine disziplinierte Projektprüfung und einen attraktiven Einstiegspreis mindern. Die aktuellen Marktbedingungen schaffen notleidende und attraktive Chancen für Investoren, die in der Lage sind, schnell zu handeln, umfangreiche Investitionsprogramme durchzuführen oder unterdurchschnittlich performende Vermögenswerte neu zu positionieren bzw. umzuwandeln.
Die Kombination von Wertsteigerungsmöglichkeiten in Sektoren, die von einer strukturellen Nachfrage getragen werden, mit betrieblichen Aspekten kann im heutigen Markt ein besonders überzeugendes Investitionsangebot schaffen.
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Die hierin geäußerten Meinungen entsprechen dem Stand vom 30. September 2026 und können ohne vorherige Ankündigung geändert werden. Der Leser sollte sich nicht auf diese Informationen als Analyse oder Anlageberatung in Bezug auf einen bestimmten Fonds, eine bestimmte Strategie oder ein bestimmtes Wertpapier verlassen. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für aktuelle oder zukünftige Ergebnisse. Etwaige Prognosen, Vorhersagen oder Zielvorgaben, sofern angegeben, dienen lediglich als Anhaltspunkt und stellen keinerlei Garantie dar.
