Dal 2022, con la fine del contesto di tassi d’interesse estremamente bassi in Europa, il settore immobiliare ha subito una significativa rivalutazione. I rendimenti sono aumentati notevolmente, mentre i volumi delle transazioni e i valori degli asset hanno subito un calo.
Sintesi
- Un nuovo ciclo immobiliare: dalla compressione dei rendimenti alla crescita
dei redditi L’aumento dei tassi di interesse, le pressioni inflazionistiche e l’incertezza geopolitica hanno determinato una significativa rivalutazione del mercato immobiliare, caratterizzata da rendimenti più elevati, volumi di transazioni inferiori e valori patrimoniali in calo. - I limiti del settore
immobiliare core tradizionale Il settore immobiliare core tradizionale offre un potenziale limitato di rivalutazione del capitale, poiché i tassi di interesse a lungo termine elevati riducono la probabilità di una ripresa sostenuta guidata dalla compressione dei rendimenti. - Immobili operativi: catturare valore oltre l’affitto
Gli immobili operativi consentono agli investitori di catturare valore oltre il tradizionale canone di locazione, collegando il reddito immobiliare alla performance dell’attività sottostante e beneficiando di prezzi, occupazione, servizi ed efficienze operative. - Settori target: domanda strutturale e potenziale
di crescita operativa Il modello immobiliare operativo è particolarmente rilevante per i settori sostenuti da una forte domanda a lungo termine e che offrono opportunità significative per una gestione attiva e la generazione di ricavi aggiuntivi. - Gestire la complessità: rischi chiave e strategie
di mitigazione Sebbene l’immobiliare operativo possa offrire rendimenti potenziali più elevati, richiede una solida competenza, elevati standard di servizio, partner operativi efficaci e un’attenta gestione del rischio operativo. - Investire nella crescita
strutturale Una valutazione disciplinata e prezzi di ingresso interessanti possono consentire agli investitori di creare valore da asset in difficoltà, complessi o con performance inferiori alle aspettative attraverso spese in conto capitale, riposizionamento, conversione e miglioramento operativo.
Un nuovo ciclo immobiliare: dalla compressione dei rendimenti alla crescita dei ricavi
Dal 2022 e dalla fine del contesto di tassi d’interesse estremamente bassi in Europa, il settore immobiliare ha subito una significativa rivalutazione. I rendimenti sono aumentati bruscamente, mentre i volumi delle transazioni e i valori degli asset sono diminuiti.
Gli elevati livelli di debito pubblico e i deficit persistenti in Europa e negli Stati Uniti hanno mantenuto alti i rendimenti obbligazionari a lungo termine, nonostante l’allentamento monetario avviato dalle banche centrali. Più recentemente, le rinnovate pressioni inflazionistiche e l’accresciuta incertezza geopolitica (in particolare in Medio Oriente) hanno ridotto la visibilità e hanno persino innescato aumenti dei tassi di interesse di riferimento. È probabile che questo contesto continui a pesare sulle valutazioni immobiliari nel medio termine.
1. Banca
centrale europea 2. Federal Reserve degli Stati Uniti
I limiti del settore immobiliare core tradizionale
In questo contesto, il settore immobiliare core tradizionale rimane una classe di attività particolarmente complessa, che offre un potenziale limitato di rivalutazione del capitale nel breve-medio termine. Poiché i rendimenti immobiliari sono generalmente correlati a quelli delle obbligazioni a lungo termine, sembra improbabile che si verifichi una ripresa sostenuta delle valutazioni attraverso una compressione dei rendimenti.
Allo stesso tempo, i cambiamenti strutturali – tra cui il lavoro ibrido, il rapido sviluppo dell’intelligenza artificiale (IA), la crescita continua dell’e-commerce e i requisiti ESG¹ sempre più rigorosi – stanno ridefinendo i settori degli uffici, del commercio al dettaglio e della logistica. La loro trasformazione ha accelerato la diversificazione delle strategie di investimento verso sottosettori immobiliari alternativi, aumentandone così in modo sostanziale la liquidità.
In questo contesto di mercato difficile, gli investimenti immobiliari operativi incentrati su tipologie immobiliari alternative appaiono come una strategia di investimento più vantaggiosa.
1. Aspetti ambientali, sociali e di governance
Immobili operativi: generare valore oltre l’affitto
L’investimento immobiliare operativo si sta affermando come una strategia di investimento sempre più interessante. La sua caratteristica distintiva è l’allineamento dei ricavi a livello immobiliare con le prestazioni operative dell’attività sottostante.
Anziché fare affidamento esclusivamente su un reddito fisso derivante dagli affitti, i proprietari partecipano direttamente alle prestazioni economiche dell’asset. A seconda della struttura, l’investitore può possedere o controllare sia l’immobile che la società operativa, oppure collaborare con un operatore specializzato. Ciò consente all’investitore di acquisire una quota maggiore del valore generato dall’asset.
Andando oltre il tradizionale modello proprietario-inquilino, gli investitori possono accedere a flussi di ricavi aggiuntivi legati all’occupazione, ai prezzi, ai servizi accessori e all’efficienza operativa.
Se attuato con successo, questo approccio può offrire:
- Rendimenti potenziali più elevati;
- Maggiore protezione contro l’inflazione;
- Una maggiore diversificazione del portafoglio; e
- Esposizione diretta all’attività economica generata dall’asset.
Per gli investitori dotati delle competenze, delle risorse e dei partner operativi adeguati, ciò può tradursi in un profilo di rendimento corretto per il rischio più interessante.
Settori target: domanda strutturale e potenziale di crescita operativa
In teoria, il modello operativo può essere applicato a un’ampia gamma di settori immobiliari. In pratica, è particolarmente rilevante per le classi di asset sostenute da solidi fondamentali di domanda a lungo termine e che offrono un potenziale significativo per generare ricavi aggiuntivi attraverso servizi e una gestione attiva, quali:
1. Settore
alberghiero
di lusso
Il settore alberghiero di lusso rappresenta uno degli esempi più evidenti del modello immobiliare operativo. La determinazione dinamica dei prezzi, la gestione attiva dei ricavi e il controllo diretto sui profitti e sulle perdite consentono ai proprietari di beneficiare appieno di un contesto di mercato favorevole e di cogliere il potenziale di crescita generato da solide performance operative.
2. Immobili residenziali
multifamiliari di fascia alta negli Stati Uniti.
Individuiamo inoltre opportunità interessanti nel settore residenziale multifamiliare di lusso negli Stati Uniti (immobili residenziali suddivisi in più unità appartenenti allo stesso proprietario). Queste opportunità risultano particolarmente allettanti nei mercati dinamici di primo livello, caratterizzati da una carenza strutturale dell’offerta. Oltre a beneficiare della crescita dei canoni di locazione, questi beni possono generare ricavi incrementali attraverso servizi e dotazioni ben gestiti.
1. CAGR: tasso di crescita annuale composto
2. RevPAR: ricavo per camera disponibile
Gestire la complessità: rischi chiave e strategie di mitigazione
Questo approccio, tuttavia, introduce ulteriore complessità e rischio.
In primo luogo, la qualità del servizio e l’esperienza del cliente diventano fondamentali per la performance finanziaria. Un’attuazione di successo richiede un’ampia gamma di competenze in ambito operativo, di marketing, tecnologico, di gestione dei ricavi e di risorse umane. La scelta del partner operativo locale giusto è quindi fondamentale.
In secondo luogo, rendimenti potenziali più elevati comportano necessariamente un rischio operativo maggiore. Senza la protezione di un contratto di locazione a lungo termine a canone fisso, un rendimento operativo inferiore alle aspettative o una flessione del mercato possono influire rapidamente sulla redditività e sul valore degli asset.
Investire nella crescita strutturale
Questi rischi possono tuttavia essere mitigati attraverso una selezione rigorosa degli investimenti e un prezzo di ingresso interessante. Le attuali condizioni di mercato stanno creando opportunità in difficoltà ma allettanti per gli investitori in grado di agire rapidamente, attuare programmi di spesa in conto capitale significativi o riposizionare/convertire asset con performance insoddisfacenti.
La combinazione di opportunità a valore aggiunto in settori sostenuti da una domanda strutturale, vista da una prospettiva operativa, può creare una proposta di investimento particolarmente allettante nel mercato odierno.
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