Depuis 2022 et la fin de la période de taux d'intérêt extrêmement bas en Europe, le secteur immobilier a connu une réévaluation significative. Les rendements ont fortement augmenté, tandis que les volumes de transactions et la valeur des actifs ont diminué.
Résumé
- Un nouveau cycle immobilier : de la compression des rendements à la croissance
des revenus La hausse des taux d’intérêt, les pressions inflationnistes et les incertitudes géopolitiques ont entraîné une réévaluation significative du marché immobilier, se traduisant par des rendements plus élevés, une baisse des volumes de transactions et une dépréciation des actifs. - Les limites de l’immobilier
« core » traditionnel L’immobilier « core » traditionnel offre un potentiel limité de plus-value, car les taux d’intérêt à long terme élevés réduisent la probabilité d’une reprise durable tirée par la compression des rendements. - L’immobilier opérationnel : créer de la valeur au-delà des loyers
L’immobilier opérationnel permet aux investisseurs de créer de la valeur au-delà des loyers traditionnels en liant les revenus immobiliers à la performance de l’activité sous-jacente et en tirant parti des prix, des taux d’occupation, des services et des gains d’efficacité opérationnelle. - Secteurs cibles : demande structurelle et potentiel de plus-value
opérationnelle Le modèle de l’immobilier opérationnel est particulièrement pertinent pour les secteurs soutenus par une forte demande à long terme et offrant des opportunités significatives de gestion active et de génération de revenus supplémentaires. - Gérer la complexité : risques clés et stratégies
d’atténuation Bien que l’immobilier opérationnel puisse offrir des rendements potentiels plus élevés, il nécessite une solide expertise, des normes de service élevées, des partenaires opérationnels efficaces et une gestion rigoureuse des risques opérationnels. - Investir dans la croissance
structurelle Une analyse rigoureuse des projets et des prix d’entrée attractifs peuvent permettre aux investisseurs de créer de la valeur à partir d’actifs en difficulté, complexes ou sous-performants grâce à des dépenses d’investissement, un repositionnement, une conversion et une amélioration opérationnelle.
Un nouveau cycle immobilier : de la compression des rendements à la croissance des revenus
Depuis 2022 et la fin de la période de taux d’intérêt extrêmement bas en Europe, le secteur immobilier a connu une réévaluation significative. Les rendements ont fortement augmenté, tandis que les volumes de transactions et la valeur des actifs ont diminué.
Les niveaux élevés de dette publique et les déficits persistants en Europe et aux États-Unis ont maintenu les rendements obligataires à long terme à des niveaux élevés, malgré l’assouplissement monétaire mis en place par les banques centrales. Plus récemment, le retour des pressions inflationnistes et l’aggravation des incertitudes géopolitiques (notamment au Moyen-Orient) ont réduit la visibilité et ont même entraîné des hausses des taux d’intérêt directeurs. Ce contexte devrait continuer à peser sur les valorisations immobilières à moyen terme.
1. Banque
centrale européenne 2. Réserve fédérale américaine
Les limites de l’immobilier «core» traditionnel
Dans ce contexte, l’immobilier «core» traditionnel reste une classe d’actifs particulièrement difficile, offrant un potentiel limité de plus-value à court et moyen terme. Les rendements immobiliers étant généralement corrélés aux rendements obligataires à long terme, une reprise durable des valorisations par le biais d’une compression des rendements semble peu probable.
Parallèlement, des changements structurels – notamment le télétravail hybride, le développement rapide de l’intelligence artificielle (IA), la croissance continue du commerce électronique et des exigences ESG¹ de plus en plus strictes – sont en train de redéfinir les secteurs des bureaux, du commerce de détail et de la logistique. Leur transformation a accéléré la diversification des stratégies d’investissement vers des sous-secteurs immobiliers alternatifs, augmentant ainsi considérablement leur liquidité.
Dans ce contexte de marché difficile, l'immobilier d'exploitation axé sur des types de biens alternatifs apparaît comme une stratégie d'investissement plus avantageuse.
1. Environnement, social et gouvernance
L'immobilier opérationnel : créer de la valeur au-delà des loyers
L’immobilier opérationnel s’impose comme une stratégie d’investissement de plus en plus attractive. Sa caractéristique principale réside dans l’alignement des revenus générés par le bien immobilier sur la performance opérationnelle de l’activité sous-jacente.
Plutôt que de compter exclusivement sur des revenus locatifs fixes, les propriétaires participent directement à la performance économique de l’actif. Selon la structure retenue, l’investisseur peut détenir ou contrôler à la fois le bien immobilier et la société d’exploitation, ou s’associer à un opérateur spécialisé. Cela lui permet de capter une part plus importante de la valeur générée par l’actif.
En s’affranchissant du modèle traditionnel propriétaire-locataire, les investisseurs peuvent accéder à des sources de revenus supplémentaires liées au taux d’occupation, à la tarification, aux services annexes et aux gains d’efficacité opérationnelle.
Lorsqu’elle est mise en œuvre avec succès, cette approche peut offrir :
- Des rendements potentiels plus élevés ;
- Une meilleure protection contre l’inflation ;
- Une diversification accrue du portefeuille ; et
- Une exposition directe à l’activité économique générée par l’actif.
Pour les investisseurs disposant de l'expertise, des ressources et des partenaires opérationnels appropriés, cela peut se traduire par un profil de rendement ajusté au risque plus attractif.
Secteurs cibles : demande structurelle et potentiel opérationnel
En théorie, le modèle opérationnel peut s’appliquer à un large éventail de secteurs immobiliers. Dans la pratique, il est particulièrement pertinent pour les classes d’actifs soutenues par des fondamentaux de demande solides à long terme et offrant un potentiel significatif de génération de revenus supplémentaires grâce à des services et à une gestion active, tels que :
1. L’hôtellerie
de luxe
L’hôtellerie de luxe constitue l’une des illustrations les plus évidentes du modèle immobilier opérationnel. La tarification dynamique, la gestion active des revenus et le contrôle direct des résultats permettent aux propriétaires de tirer pleinement parti d’un environnement de marché favorable et de capter le potentiel de plus-value généré par de solides performances opérationnelles.
2. Immobilier résidentiel
multifamilial haut de gamme aux États-Unis
Nous identifions également des opportunités intéressantes dans le secteur de l’immobilier résidentiel multifamilial de luxe aux États-Unis (actifs résidentiels divisés en plusieurs logements appartenant à un même propriétaire). Ces opportunités sont particulièrement intéressantes sur les marchés dynamiques de premier rang qui souffrent d’une pénurie structurelle de l’offre. Outre la croissance des loyers, ces actifs peuvent générer des revenus supplémentaires grâce à des services et des équipements bien gérés.
1. TCAC : taux de croissance annuel composé
2. RevPAR : chiffre d'affaires par chambre disponible
Gérer la complexité : principaux risques et stratégies d’atténuation
Cette approche introduit toutefois une complexité et des risques supplémentaires.
D'une part, la qualité du service et l'expérience client deviennent des éléments centraux de la performance financière. Une mise en œuvre réussie nécessite un large éventail de compétences dans les domaines de l'exploitation, du marketing, de la technologie, de la gestion des revenus et des ressources humaines. Le choix du bon partenaire d'exploitation local est donc crucial.
Deuxièmement, des rendements potentiels plus élevés s’accompagnent nécessairement d’un risque opérationnel accru. Sans la protection d’un bail fixe à long terme, une sous-performance opérationnelle ou un ralentissement du marché peut rapidement affecter la rentabilité et la valeur des actifs.
Investir dans la croissance structurelle
Ces risques peuvent néanmoins être atténués grâce à une souscription rigoureuse et à un prix d’entrée attractif. Les conditions actuelles du marché créent des opportunités en difficulté mais attrayantes pour les investisseurs capables d’agir rapidement, de mettre en œuvre d’importants programmes de dépenses d’investissement ou de repositionner/convertir des actifs sous-performants.
Combiner des opportunités à valeur ajoutée dans des secteurs soutenus par une demande structurelle avec une approche opérationnelle peut créer une proposition d’investissement particulièrement séduisante sur le marché actuel.
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Les opinions exprimées dans le présent document sont valables au 30 septembre 2026 et sont susceptibles d’être modifiées sans préavis. Le lecteur ne doit pas considérer ces informations comme des conseils d’analyse ou d’investissement concernant un fonds, une stratégie ou un titre en particulier. Les performances passées ne préjugent pas des résultats actuels ou futurs. Les prévisions, projections ou objectifs, le cas échéant, sont donnés à titre indicatif uniquement et ne constituent en aucun cas une garantie.
