自2022年欧洲超低利率环境结束以来，房地产行业经历了显著的重新定价。收益率大幅上升，而交易量和资产价值则出现下滑。
执行摘要
- 新的房地产周期：从收益率压缩到收入增长
利率上升、通胀压力以及地缘政治不确定性导致房地产市场出现显著的重新定价，表现为收益率上升、交易量下降以及资产价值下滑。 - 传统核心房地产
的局限性 ：由于长期利率居高不下，由收益率压缩驱动的持续复苏可能性降低，因此传统核心房地产的资本增值潜力有限。 - 运营型房地产：获取租金
之外的价值 运营型房地产通过将物业收入与底层业务的业绩挂钩，并从定价、入住率、服务和运营效率中获益，使投资者能够获取传统租金之外的价值。 - 目标行业：结构性需求与运营增长空间
运营型房地产模式特别适用于那些长期需求强劲、且为积极管理和创造额外收入提供重要机会的行业。 - 应对复杂性：主要风险与缓解策略
尽管运营型房地产能提供更高的潜在回报，但它需要扎实的专业知识、高水准的服务标准、高效的运营合作伙伴以及对运营风险的审慎管理。 - 投资于结构性增长
严谨的尽职调查和具有吸引力的入市价格，可使投资者通过资本支出、定位调整、用途转换和运营改进，从陷入困境、结构复杂或表现不佳的资产中创造价值。
新的房地产周期：从收益率压缩到收益增长
自2022年欧洲超低利率环境结束以来，房地产行业经历了显著的重新定价。收益率大幅上升，而交易量和资产价值则有所下降。
尽管各国央行已启动货币宽松政策，但欧美各国高企的政府债务和持续的财政赤字仍使长期债券收益率居高不下。 近期，通胀压力再度加剧以及地缘政治不确定性升温（特别是在中东地区），不仅降低了市场可预见性，甚至引发了关键利率的上调。这种环境在中期内可能继续对房地产估值构成压力。
1. 欧洲中央银行
2. 美国联邦储备委员会
传统核心房地产的局限性
在此背景下，传统核心房地产仍是一个充满挑战的资产类别，其短期至中期的资本增值潜力有限。由于房地产收益率通常与长期债券收益率呈正相关，通过收益率压缩实现估值的持续回升似乎不太可能。
与此同时，包括混合办公模式、人工智能（AI）的迅猛发展、电子商务的持续增长以及日益严格的ESG¹要求在内的结构性转变，正在重塑写字楼、零售和物流领域。这些领域的转型加速了投资策略向另类房地产子领域的多元化发展，从而显著提高了其流动性。
在当前充满挑战的市场环境下，专注于另类物业类型的运营型房地产似乎成为一种更具吸引力的投资策略。
1. 环境、社会与治理
运营型房地产：获取租金之外的价值
运营型房地产正逐渐成为一种极具吸引力的投资策略。其显著特征在于，物业层面的收入与底层业务的运营表现紧密挂钩。
物业所有者不再仅依赖租金带来的固定收入，而是直接参与资产的经济表现。根据具体结构，投资者可能同时拥有或控制房地产和运营公司，或与专业运营商建立合作伙伴关系。这使投资者能够获取资产所创造价值中更大的份额。
通过突破传统的房东-租户模式，投资者可以获得与入住率、定价、辅助服务及运营效率相关的额外收入来源。
若实施得当，这种模式可带来：
- 更高的潜在回报；
- 更强的通胀对冲能力；
- 更强的投资组合多元化；以及
- 直接受益于该资产所产生的经济活动。
对于具备相应专业知识、资源及运营合作伙伴的投资者而言，这可带来更具吸引力的风险调整后收益表现。
目标领域：结构性需求与运营增值潜力
从理论上讲，该运营模式可广泛应用于各类房地产领域。实际上，它特别适用于那些拥有强劲长期需求基本面，且通过服务和积极管理具有显著增收潜力的资产类别，例如：
1. 豪华酒店业
豪华酒店业是运营型房地产模式最鲜明的例证之一。动态定价、积极的收益管理以及对损益的直接控制，使业主能够充分受益于有利的市场环境，并把握强劲运营表现带来的增值空间。
2. 美国高端多户住宅
我们还发现在美国豪华多户住宅领域（即由同一所有者持有的、划分为多个单元的住宅资产）存在极具吸引力的投资机会。在那些充满活力且存在结构性供应不足的一线市场中，这些机会尤为引人注目。 除了受益于租金增长外，这些资产还能通过优质的管理服务和配套设施创造增量收入。
1. CAGR：复合年增长率
2. RevPAR：每间可售房收入
应对复杂性：主要风险及应对策略
然而，这种做法确实带来了额外的复杂性和风险。
首先，服务质量和客户体验成为财务业绩的核心。要成功实施这一策略，需要在运营、营销、技术、收益管理和人力资源等方面具备广泛的能力。因此，选择合适的当地运营合作伙伴至关重要。
其次，更高的潜在回报必然伴随着更大的运营风险。如果没有长期固定租约的保障，运营表现不佳或市场低迷都可能迅速影响盈利能力和资产价值。
投资于结构性增长
尽管如此，这些风险仍可通过严谨的尽职调查和具有吸引力的入市价格来缓解。当前的市场环境为那些能够迅速行动、执行重大资本支出计划或对表现不佳的资产进行重新定位/转换的投资者，创造了具有吸引力的困境投资机会。
在受结构性需求支撑的行业中，将增值机会与运营视角相结合，可在当今市场中创造出极具吸引力的投资方案。
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本文所表达的观点截至2026年9月30日准确无误，且如有变更，恕不另行通知。读者不应将本信息视为针对任何特定基金、策略或证券的研究或投资建议。 过往业绩并不预示当前或未来的业绩表现。任何提供的预测、展望或目标仅供参考，并不作任何形式的保证。
